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国家土地管理局关于对土地估价及地价管理有关

发布时间:2019-10-15 08:58编辑:政府机构浏览(126)

    发文单位:国家土地管理局

    发文标题:广东省人民政府批转省国土厅、物价局关于加强国有土地使用权出让和转让价格管理的请示

    发布日期:1994-5-23

    发文单位:广东省人民政府

    执行日期:1994-5-23

    发布日期:1993-8-6

    生效日期:1900-1-1

    执行日期:1993-8-6

    山西省土地管理局:

    生效日期:1900-1-1

      你局《关于土地估价及地价管理有关问题的请示》收悉,现就有关问题答复如下:

    省人民政府:

      一、《国有资产评估管理办法实施细则》超出了《国有资产评估管理办法》的范围,属部门规定,不能作为土地资产评估管理的法律依据。

      为深化土地使用制度改革,规范土地价格行为,维护地产市场的正常秩序,保护国家和土地使用者的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据国家和省的有关规定,现对国有土地使用权出让和转让价格(以下简称地价)管理问题请示如下:

      《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)第五条和第三十七条分别规定:“全国或特定行业的国有资产评估,由国务院决定”,“有关自然资源有偿使用、开采的评估办法,由国务院另行规定”。这已明确了《国有资产评估管理办法》所规定的范围不包括资源性资产评估管理。由于土地属于资源性资产,也不属于《国有资产评估管理办法》所规定的范围。显然,《国有资产评估管理办法实施细则》第二十条的规定属于部门规定,不能作为土地资产评估管理的法律依据,更不能据此否定我局制订的有关规章。

      一、建立健全地价管理制度,合理确定地价。地价按照区别不同供地、用地性质采取国家定价和国家指导下的市场调节价相结合的原则确定。

      二、土地管理部门是土地资产评估的主管部门,土地估价机构资格认证和涉及政府行为的土地资产评估立项、成果确认须由土地管理部门负责。

      地价实行省、市、县三级管理,以市、县管理为主。省国土厅会同物价、国有资产管理等部门负责制定地价管理办法和作价原则,宏观协调各地地价水平,纠正不合理地价;市、县国土局会同物价、国有资产管理等部门负责组织实施地价管理办法,对本地区土地进行分等定级和制定基准地价、标定地价、出让底价。

      国务院批准的国家土地管理局“三定”方案,要求土地管理部门“从侧重土地资源管理转为资源和资产管理并重”,“会同有关部门进行土地估价工作,制订土地定级估价标准。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)规定:“县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查”:“土地使用权出让合同,……由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”

      (一)基准地价的制定与管理

      “土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市县人民政府有优先购买权。土地使用权价格不合理上涨时,市县人民政府可采取必要的措施。”在国家国有资产管理局与我局联合下发的《关于国有资产产权登记中有关土地产权登记工作的通知》中也明确规定:“土地管理部门应加快地籍调查,土地估价、登记工作。”这已十分明确土地管理部门代表政府管理土地资产,负责土地资产评估的管理工作。因此,土地估价机构的资格须由土地管理部门认证,涉及政府行为的土地资产评估的立项、结果确认须由土地管理部门负责。而对除政府行为外(如通过出让方式后获得土地使用权后发生的转让、出租、抵押等行为)的土地资产评估,可由土地交易主体委托有评估资格的中介机构进行评估,土地管理部门根据有关土地资产管理的法规,对从事土地资产评估的中介机构进行管理,评估结果报土地管理部门备案。

      基准地价由各市、县国土部门会同物价等有关部门制定方案,经同级政府批准,并报上一级政府审核平衡后向社会公布实施。基准地价可根据当地具体情况选择剩余法、收益还原法、市场比较法或采用多种方法综合测算确定。未具备条件对土地进行分等定级估价的,可根据国家土地管理局的有关规定,采用简易方法制定临时基准地价。

      几年来,各级土地管理部门根据国家有关法规和国务院赋予自己的职责,积极开展土地估价的评估和管理工作,建立以基准地价、宗地标定价、出让底价为核心的地价体系。在土地定级和估价试点基础上,颁布了《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》,已完成了500多个城镇的土地定级估价任务。经考试,有3500多人被授予土地估价师资格,成立了几百家由政府编委批准和土地管理部门认证的土地估价机构。根据我局与国家体改委制订的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》和《关于境外上市股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》的要求,在九家国家规范化股份制试点工作中,我局负责土地资产的评估立项、中介机构推荐和评估结果确认等工作,与国家国有资产管理局密切合作,顺利完成了九家试点企业的股份制改组工作。

      (二) 标定地价的制订和管理

      总之,有关土地资产管理,包括土地资产评估机构的资质认证和涉及政府行为的土地资产评估机构的资质认证和涉及政府行为的土地资产评估立项及评估结果确认工作,是国家有关法规和国务院赋予土地部门的职责,希望你们根据有关土地资产管理的法规规定,主动向政府汇报,并做好与有关部门的协调与配合做好土地资产评估管理工作。

      标定地价以基准地价为基础,根据地块大小、形状、区位、容积率、土地使用年限、市场行情和国家政策等条件制定。标定地价由市、县国土部门会物价部门制定方案,报同级政府批准。

      (三) 出让底价的确定与管理

      出让底价是在标定地价基础上,根据国家产业政策和市场行情以及各地的经济发展状况而确定的最低出让价格。出让底价的构成:征地、拆迁补偿费,市政基础设施建设配套费,土地开发费用和开发利润,政府规定的其他税费,政府未实行统一开发的土地,应减除市政基础设施建设配套费、土地开发费用和开发利润。

      土地出让底价由国土部门会同物价部门制定方案、经同级政府批准。土地出让时根据其不同的使用性质实行协议、招标或拍卖方式出让。

      未经地价评估的土地,不予办理出让、转让等变更手续。

      二、对不同用途的土地实行不同的地价政策。

      (一) 高科技项目,市政公共设施项目以及国家机关、部队、文教、卫生、体育、科研单位的非营利建设项目用地,由用地单位提出申请,经当地县以上国土、物价部门审核报同级政府批准后,可通过协议出让或行政划拨,地价减免。

      (二) 金融、商业、工业交通、旅游、服务业等营利性项目用地,土地使用权出让方式以招标为主,也可采取拍卖方式,一般不采取协议方式。

      (三) 住宅建设用地,应按照商品房、微利房、解困房的不同性质实行不同价格。商品房用地主要采取招标、拍卖方式出让;微利房、解困房应以协议或行政划拨方式供地,经同级政府批准,地价减免。

      (四) 属于行政划拨和减免地价取得土地使用权的土地,经政府主管部门批准改变用途和转让、出租、抵押以及作价入股的,必须按照当地政府规定的标定地价补交地价款。

      (五)股份制试点企业以土地使用权作价入股的,必须按国家土地管理局和国家体改委联合下发的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》,对其使用的土地资产进行估价。

      三、土地出让金由国土部门收取,除按规定提取土地出让业务费外,全部上交当地财政,再由当地财政按规定比例上缴上级财政。土地出让金应专项用于城镇建设和土地开发。

      四、加强供地计划管理和地价评估管理工作。

      (一) 各地要根据当地社会经济发展需要以及产业的布局安排,编制土地出让计划,实行计划供地,每年向社会公布。

      (二) 各市、县可根据需要,建立地价评估机构,承办本辖区内的地价评估。设立地价评估机构,由省国土厅进行资质评审并颁发许可证。凡未经资质认证,未领取许可证的,其评估结果无效。外省或境外的地价评估机构在广东境内进行地价评估的,必须经省国土厅资格认证并颁发许可证。

      (三) 地价评估可由市、县地价评估机构评估,也可由省地价评估机构评估。地价评估结果接受国土、物价部门监督。对地价评估结果发生争议的,可提交当地国土、物价部门监督。对地价评估结果发生争议的,可提交当地国土、物价部门裁决。对裁决不服的,提交省国土厅会同物价局作最终裁决。

      (四) 开展地价评估业务,可适当收取服务费,具体标准和管理办法由省物价局会同有关部门审定。

      以上请示如无不妥,请批转各地、各有关部门贯彻执行。

      广东省国土厅
    广东省物价局
    一九九三年七月二日

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