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国家土地管理局关于加强宏观调控管好地产市场

发布时间:2019-11-08 10:26编辑:综合其他浏览(181)

    发文单位:国家土地管理局

    发文单位:甘肃省人民政府

    发布日期:1993-7-26

    文  号:甘政发[2001]74号

    执行日期:1993-7-26

    发布日期:2001-10-3

    生效日期:2003-2-20

    执行日期:2001-10-3

      随着土地使用制度改革的推进,我国的地产市场逐步建立和发展起来,特别是去年以来,改革开放力度加大,经济建设步伐加快,地产市场也随之迅速扩大、日益活跃。地产市场的建立,促进了土地资源的优化配置和土地资产效益的发挥,为经济建设开辟了一条稳定的资金来源;为扩大对外开放,引进外资提供了重要条件;对完善生产要素市场起了积极作用。当前地产市场总的形势是好的。但是,由于地产市场尚处于培育阶段,在发展中也出现了一些新的矛盾和问题。主要是:政府对土地出让缺乏高度垄断,越权批地、多头批地现象严重,建设用地大大突破计划指标;房地产开发投放资金总量过大,结构不合理;房地产开发公司过多过滥,缺乏有效管理;市场行为不规范,个别地区“炒地皮”现象严重等等。这些问题严重地影响着土地市场的正常运转和经济的健康发展。为贯彻中共中央、国务院关于当前经济工作的决策和邹家华副总理在全国土地管理厅局长会上的讲话精神,加强对地产市场的宏观调控和规范管理,提出如下意见。

    生效日期:1900-1-1

      一、认真清理在建项目用地,严格查处土地违法行为。

    各地行政公署,各市、自治州人民政府,省政府各部门,中央在甘各单位:

      各地要在国务院土地管理执法检查的基础上,对开发区和在建项目用地进行一次清理。凡未经依法批准的项目用地一律无效,必须重新审查,属于允许继续建设的项目要在一个月内补办用地审批手续,同时按规定给予处罚;属于停缓建的项目要收回土地使用权。对虽经合法批准但属于停缓建的项目用地,要充分利用,能耕种的要耕种。土地闲置的依法收取土地闲置费,闲置超过两年的收回土地使用权。

      为规范我省土地市场秩序,加强国有土地资产管理,防止土地资产流失,优化土地资源配置,促进经济发展,现根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15 号)精神,结合我省实际作如下通知:

      同时,各地要对土地出让合同的签订和履行情况进行一次检查,对不符合法律法规的合同要进行纠正,在限期内不进行纠正的,上一级土地管理部门要按违法用地进行处理,直至收回土地使用权;对合同符合法律法规,但未按其条款履行的,要督促土地受让方履行合同,经督促仍不履行合同的,要按违约用地处理。

      一、坚持土地统一管理、统一供应

      二、加强土地利用总体规划和建设用地计划管理,严格控制土地供应总量。

      各级政府必须严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《甘肃省实施(中华人民共和国上地管理法协法》的有关规定,坚持县级以上人民政府土地行政主管部门集中统一管理土地的原则。经批准设立的各类开发区、科技园、工业园等园、区的上地必须纳入所在城市建设用地统一管理。国有土地使用权出让、租赁,一律由市、县人民政府土地行政主管部门依法组织实施,统一供应。

      要做好土地利用总体规划的编制工作。没有完成规划的要加快编制,已完成规划编制的,要根据市场经济的要求对其不适应的部分进行调整充实。尤其要把开发区纳入土地利用总体规划,并使城市规划与土地利用总体规划相衔接。逐步做到在宏观上能够指导土地的合理利用和结构优化,微观上为制订建设用地计划包括土地出让计划提供依据。

      土地出让金、租金由市、县人民政府土地行政主管部门统一征收,其他部门和单位一律不得代为征收。征收后,全部上缴当地财政。任何单位和个人不得任意减免出让金、租金,不得漏收、缓收出让金、租金。

      建设用地必须实行总量控制。各地必须严格执行国家下达的建设用地年度计划,保证今年各项建设占用土地不突破446.79万亩,其中耕地不突破244.28万亩。市、县要在本省(区、市)下达的用地计划指标内,根据本地实际,制订安排土地供应计划包括房地产开发用地计划、开发区用地计划和土地出让计划。国有土地出让新增建设用地要纳入建设用地计划,旧城改造纳入房地产开发用地计划。要严格控制房地产开发用地总量,确保国家建设项目特别是重点建设项目用地。市、县要逐步做到按不同的用途以合理的比例安排土地供应计划,对出让的土地要做到定位、定量、定用途,与城市规划密切结合。要维护建设用地计划的严肃性和权威性,计划一旦下达,不得随意突破。对确需调整的指标必须按规定的权限和程序报批。对擅自突破计划指标的,必须补办报批手续,并在下年度指标中等量扣除。

      二、建立和完善土地市场供应机制

      三、严格土地审批制度,确保政府垄断土地出让。

      各级政府要严格依照法律、法规规定划拨土地使用权,不得超出法定范围划拨供地。以有偿方式提供建设用地的,要严格控制协议方式出让土地使用权。房地产开发等经营性用地,有两个以上意向用地者的,均应采用招标拍卖方式提供。所有土地供应的信息、交易程序、收费标准都必须公开。

      出让土地使用权必须按照法定的程序和批准权限由土地管理部门审核,报政府批准,然后由土地管理部门代表政府签订土地出让合同。各地要认真研究规范集体土地进入市场的措施。在新的政策没有出台以前,集体土地必须征为国有土地才能出让。以集体土地入股兴办内联和“三资”企业必须经过县以上人民政府批准,其用地暂可参照乡镇企业用地的规定办理审批手续。

      要合理调整和简化房地产开发等经营性用地的审批程序。通过招标或拍卖方式取得土地使用权的用地者,在缴清全部土地出让金后持土地出让合同和土地出让金支付凭证办理国有土地使用证,并持土地使用证到有关部门办理计划、立项、规划、建设等手续。

      建设用地的审批必须严格按照法定的权限和程序执行,坚持政府“一支笔”审批和土地管理部门一家办理手续的原则。坚决制止越权批地、多头批地和下放土地审批权。为此土地管理部门要积极做好宣传解释工作,加强执法监督检查,当好政府的参谋,严格把关并向政府提出具体建议,把已下放的和分散的土地审批权尽快收回来;今后凡越权批准和非土地管理部门审核的用地一律无效,不予登记发证,并要对当事人追究法律责任。

      三、严格按规划、计划供地

      四、扩大土地使用权出让范围,增强市场竞争机制。

      各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划,不得违反规划批准供地和项目建设。市、县人民政府对于房地产开发等经营性用地的供应,须根据当地土地供需情况有计划的进行。土地出让供应超计划的要事先报经省人民政府计划、国土资源部门同意。

      除国家投资的党政机关、行政事业单位办公用地、军事设施用地、公共、公益事业用地、福利住房用地及按照国家产业政策应予支持发展的能源、交通等行业内非经营性用地继续采取行政划拨方式提供用地外,商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发及其他建设项目,原则上一律通过出让方式取得用地。

      四、尽快建立土地储备制度

      土地使用权出让应以招标、拍卖为主,尽量减少协议出让数量。对商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发用地要采取招标拍卖的方式出让,城市黄金地段出让要实行拍卖。协议出让价格应以评估地价为基础,参考招标和拍卖价确定,原则上不得低于基准地价。

      兰州市、金昌市、天水市、白银市、嘉峪关市、武威市等6市要于2001年年底以前建立城市国有土地储备制度,其他市、县也要根据土地市场发育情况尽快建立城镇国有土地的收购储备制度,加大城市闲置土地和停产、破产企业用地等土地的收购储备工作。收购储备的土地通过政府土地储备机构整理后重新安排招标拍卖出让。城市土地的供应逐步由政府土地储备库提供。

      五、规范土地交易行为,加强划拨土地使用权管理。

      五、加强地价管理

      要严格土地使用权转让限制条件。凡通过出让取得土地使用权的,项目连续投资必须达到总投资(不包括土地出让金)的20%或建成面积达到设计总面积的20%才能转让,不符合上述条件或未达到合同有关转让条件的要求,不予办理土地权属变更登记。福利房或其他享受地价优惠的用地不得转让,若需转让,必须先补办出让手续,补交地价。划拨土地使用权转让必须按国务院第55号令的规定补办出让手续,补交出让金。

      各级政府应尽快开展新一轮城市基准地价更新工作。兰州市、白银市、金昌市、天水市、嘉峪关市的基准地价更新工作必须在今年年底前完成,其他市、县的基准地价更新也应在2002年内完成。基准地价确定后,要及时向社会公布。要根据基准地价评定标定地价,确定协议出让土地最低价,并向省国土资源厅备案。省国土资源厅要尽快建立全省地价信息系统,向社会公布全省基准地价,发挥基准地价宏观调控土地供求市场的作用,井接受人民群众对各级政府出让土地使用权价格的监督。

      要继续坚定不移地推进清理划拨土地使用权自发交易的工作,力争明年年底前基本完成。已经完成清理的地区,要抓紧建立和完善划拨土地使用权管理制度。今后划拨土地使用权转移一律纳入依法管理轨道。

      六、加强土地转让管理

      六、严格土地登记制度,对土地交易行为实施有效监督。

      原划拨土地转为经营性用地或进行转让的,都应按法律规定补办土地出让、租赁手续,向政府补缴土地出让金、租金。各级政府要加强对经济适用住房转让的管理。经济适用住房转让过程中不办理土地出让手续的,房屋、土地主管部门不得为其办理房屋产权、土地使用权过户手续。

      土地使用权无论出让还是转让、出租、抵押,必须办理土地登记,依法确认权属。未经登记,其权益不受法律保护。土地管理部门要通过土地登记,依法对土地交易行为进行审核监督。主要审核监督土地权属、土地转让价格、土地出让合同的履行、缴纳土地税费的情况,对发现的问题及时依法处理。

      各地政府要尽快开展土地有形市场的建设,将土地使用权的转让行为纳入土地有形市场公开进行,组织相关部门在有形市场中集中给土地交易者办理建设用地等相关手续。对不按规定进人有形市场或不按规则进行交易的,土地行政主管部门不得办理上地变更登记手续,各相关部门也不得为其办理相关手续。土地使用权抵押应当依法办理抵押登记,抵押土地使用权不办理抵押登记的,其抵押行为不受法律保护,抵押人到期不能偿还贷款的,抵押权人无权处置土地使用权,土地部门不予办理变更登记。

      七、认真抓好地价评估,切实加强地价管理。

      七、整顿和现范土地市场秩序

      各级土地管理部门必须加强地价管理工作,尤其要抓好基准地价评估。全国大中城市要于明年完成基准地价评估工作。在基准地价的基础上按需要评估宗地地价,确定出让底价,逐步做到以评估地价作为核定土地增值额,计收土地税费和政府行使优先购买权的参考标准。今后未经估价的和出让地价低于开发成本的土地不得出让。对低于基准地价转让的土地,政府有权优先购买。

      各级政府应立即开展土地市场秩序的整顿和规范工作。整顿清理的重点是超出法定范围划拨供地;房地产开发等经营性用地以协议方式出让且出让价格低于协议出让最低价的;原划拨土地使用权私自入市交易的;获取出让土地使用权但未达到法律规定和合同约定的投资开发条件,擅自转让国有土地使用权的等。通过整顿,纠正土地出让过程中的不规范行为,查处隐形交易等土地违法行为,维护土地市场秩序,使我省土地市场真正走上法制化、规范化的道路。

      各地土地管理部门应本着政事分开的原则,建立健全土地估价机构,加强土地估价人员业务培训。同时,要按有关规定抓好估价人员和估价机构的资格认证工作。

      今年10月31日以前,省国土资源厅要对各地开展整顿和规范土地市场秩序的情况进行检查,并向省政府写出书面报告。

      八、配合有关部门做好土地税费的收取工作。

      二00一年十月三日各地行政公署,各市、自治州人民政府,省政府各部门,中央在甘各单位:

      对财税部门委托土地管理部门代收的税费,要认真收取;各级土地管理部门要向财税部门积极提供有关土地资料,配合收好其他有关土地税费;在国家土地增值税没有出台之前,各地可先征收土地增值费,已开征土地增值税费的地方,应继续做好工作,切实防止土地资产收益流失。

      为规范我省土地市场秩序,加强国有土地资产管理,防止土地资产流失,优化土地资源配置,促进经济发展,现根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15 号)精神,结合我省实际作如下通知:

      九、配合有关部门,认真清理房地产开发公司。

      一、坚持土地统一管理、统一供应

      对在清理中发现的注册资金虚假、没有开发能力以及偷税漏税的房地产开发公司一律停止供应土地,对以虚假注册取得土地使用权的公司和取得土地使用权后没有开发能力的公司,由政府定价收回土地使用权,重新出让。

      各级政府必须严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《甘肃省实施(中华人民共和国上地管理法协法》的有关规定,坚持县级以上人民政府土地行政主管部门集中统一管理土地的原则。经批准设立的各类开发区、科技园、工业园等园、区的上地必须纳入所在城市建设用地统一管理。国有土地使用权出让、租赁,一律由市、县人民政府土地行政主管部门依法组织实施,统一供应。

      要对土地管理系统开办的房地产开发公司进行一次全面清理。对受政府委托专事由生地变熟地,为土地出让提供服务的开发公司可以保留。这类公司只拿管理费,不获取利润,不享有土地使用权,不从事房地产经营活动。对从事一般房地产开发经营的开发公司,要与土地管理部门在人事、财务和资金方面脱钩;对不具备开发能力、注册资金虚假、资金不到位的公司要坚决予以撤销。

      土地出让金、租金由市、县人民政府土地行政主管部门统一征收,其他部门和单位一律不得代为征收。征收后,全部上缴当地财政。任何单位和个人不得任意减免出让金、租金,不得漏收、缓收出让金、租金。

      房地产开发公司经理和主要业务骨干,要经土地管理部门进行土地管理法律、政策的培训,取得合格证书才有资格经营房地产,工商管理部门才能发给营业执照。中外房地产开发企业的注册资金和地价款必须自筹解决,银行不予贷款。用地单位付清地价款、进行土地登记和核发国有土地使用证后,方可到银行抵押贷款。其地上在建项目或已经国家批准尚未开工的建设项目也应和土地同时抵押。

      二、建立和完善土地市场供应机制

      十、严格控制占用耕地,保障农业稳定发展。

      各级政府要严格依照法律、法规规定划拨土地使用权,不得超出法定范围划拨供地。以有偿方式提供建设用地的,要严格控制协议方式出让土地使用权。房地产开发等经营性用地,有两个以上意向用地者的,均应采用招标拍卖方式提供。所有土地供应的信息、交易程序、收费标准都必须公开。

      各级土地管理部门必须进一步提高对农业基础地位的认识,全面贯彻执行土地基本国策,坚决制止乱占滥用耕地的现象。要加快划定基本农田保护区的步伐,制定相应的政策法规,并认真落实保护措施。同时,要多渠道筹集资金,积极地、有计划地开发新的耕地,切实稳定耕地面积,保证农业持续稳定发展。

      要合理调整和简化房地产开发等经营性用地的审批程序。通过招标或拍卖方式取得土地使用权的用地者,在缴清全部土地出让金后持土地出让合同和土地出让金支付凭证办理国有土地使用证,并持土地使用证到有关部门办理计划、立项、规划、建设等手续。

      各级土地管理部门要认真领会党中央、国务院关于当前经济工作的决策,从全局出发,增强组织纪律性,充分运用土地管理法律、法规,并结合本地实际,制定具体可行的办法,加强地产市场管理,保障中央宏观调控经济的措施落到实处。

      三、严格按规划、计划供地

      各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划,不得违反规划批准供地和项目建设。市、县人民政府对于房地产开发等经营性用地的供应,须根据当地土地供需情况有计划的进行。土地出让供应超计划的要事先报经省人民政府计划、国土资源部门同意。

      四、尽快建立土地储备制度

      兰州市、金昌市、天水市、白银市、嘉峪关市、武威市等6市要于2001年年底以前建立城市国有土地储备制度,其他市、县也要根据土地市场发育情况尽快建立城镇国有土地的收购储备制度,加大城市闲置土地和停产、破产企业用地等土地的收购储备工作。收购储备的土地通过政府土地储备机构整理后重新安排招标拍卖出让。城市土地的供应逐步由政府土地储备库提供。

      五、加强地价管理

      各级政府应尽快开展新一轮城市基准地价更新工作。兰州市、白银市、金昌市、天水市、嘉峪关市的基准地价更新工作必须在今年年底前完成,其他市、县的基准地价更新也应在2002年内完成。基准地价确定后,要及时向社会公布。要根据基准地价评定标定地价,确定协议出让土地最低价,并向省国土资源厅备案。省国土资源厅要尽快建立全省地价信息系统,向社会公布全省基准地价,发挥基准地价宏观调控土地供求市场的作用,井接受人民群众对各级政府出让土地使用权价格的监督。

      六、加强土地转让管理

      原划拨土地转为经营性用地或进行转让的,都应按法律规定补办土地出让、租赁手续,向政府补缴土地出让金、租金。各级政府要加强对经济适用住房转让的管理。经济适用住房转让过程中不办理土地出让手续的,房屋、土地主管部门不得为其办理房屋产权、土地使用权过户手续。

      各地政府要尽快开展土地有形市场的建设,将土地使用权的转让行为纳入土地有形市场公开进行,组织相关部门在有形市场中集中给土地交易者办理建设用地等相关手续。对不按规定进人有形市场或不按规则进行交易的,土地行政主管部门不得办理上地变更登记手续,各相关部门也不得为其办理相关手续。土地使用权抵押应当依法办理抵押登记,抵押土地使用权不办理抵押登记的,其抵押行为不受法律保护,抵押人到期不能偿还贷款的,抵押权人无权处置土地使用权,土地部门不予办理变更登记。

      七、整顿和现范土地市场秩序

      各级政府应立即开展土地市场秩序的整顿和规范工作。整顿清理的重点是超出法定范围划拨供地;房地产开发等经营性用地以协议方式出让且出让价格低于协议出让最低价的;原划拨土地使用权私自入市交易的;获取出让土地使用权但未达到法律规定和合同约定的投资开发条件,擅自转让国有土地使用权的等。通过整顿,纠正土地出让过程中的不规范行为,查处隐形交易等土地违法行为,维护土地市场秩序,使我省土地市场真正走上法制化、规范化的道路。

      今年10月31日以前,省国土资源厅要对各地开展整顿和规范土地市场秩序的情况进行检查,并向省政府写出书面报告。

      二00一年十月三日

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